La Surroga del mutuo (anche nota come portabilità del mutuo ipotecario) è l’operazione che consente di spostare il finanziamento, trasferendolo da una banca ad un’altra, per ottenere migliori condizioni contrattuali.
Grazie alla Legge Bersani n. 40/2007, la surroga del mutuo è un’operazione completamente gratuita.
Con la Surroga è possibile spostare il mutuo evitando di pagare spese per la perizia, l’istruttoria della pratica e senza costi accessori.
Cos’è la surroga del mutuo e cosa significa?
È un’operazione che consente al cliente di estinguere il proprio mutuo tramite un nuovo finanziamento stipulato con un’altra banca per un importo pari al debito residuo, anche senza il consenso della banca originaria.
La legge prevede che siano completamente gratuite sia la chiusura del vecchio contratto di mutuo sia la concessione del nuovo finanziamento.
È possibile in qualunque momento trasferire il finanziamento presso un’altra banca, senza alcuna spesa o penalità. È la cosiddetta portabilità, che consente di estinguere il mutuo utilizzando la somma concessa da una nuova banca e mantenendo l’ipoteca originaria.
La somma verrà rimborsata alle condizioni concordate con la nuova banca.
La banca originaria non può impedire o ostacolare il trasferimento del mutuo.
Il cliente non deve sostenere alcun costo neanche indiretto (ad esempio commissioni, spese, oneri o penali), né per l’estinzione del mutuo con la vecchia banca, né per la concessione del nuovo finanziamento.
Portabilità tramite surroga: pari al debito residuo del mutuo da estinguere, come indicato nella dichiarazione rilasciata dalla Banca creditrice originaria, e comunque non superiore all’80% del valore dell’immobile.
La surroga non fa venire meno gli eventuali benefici fiscali.
Quando è possibile surrogare il mutuo?
Requisiti e condizioni sono sanciti dall’Art. 1202 Codice Civile (Surrogazione per volontà del debitore) e dal Decreto legge 31 gennaio 2007, n. 7:
- il nuovo mutuo e la quietanza devono risultare da un atto formale redatto dal Notaio;
- il nuovo contratto deve indicare la specifica destinazione della somma mutuata;
- la quietanza della banca surrogata deve menzionare la dichiarazione del mutuatario circa la provenienza della somma impiegata nel pagamento;
- la surroga può essere effettuata per qualsiasi tipo di finanziamento bancario;
- la vecchia banca non può opporsi alla surroga ma può proporre una rinegoziazione del mutuo, offrendo delle condizioni più favorevoli, che il cliente ha la facoltà di accettare;
- qualora nel vecchio contratto siano presenti clausole che prevedano costi per la surroga, sono da ritenersi nulle.
Come funziona la surroga?
Il cliente si reca presso gli sportelli della nuova banca e presenta la domanda di surroga. La nuova banca valuta la richiesta ed eventualmente autorizza il trasferimento del mutuo. Quindi comunica alla vecchia banca la volontà del cliente di procedere con la surroga. La vecchia banca dà il nulla osta al passaggio che deve essere effettuato entro 30 giorni.
Ottenuto il nulla osta, la nuova banca procede con la surroga mediante rogito notarile (a sue spese), al fine di effettuare il trasferimento dell’iscrizione ipotecaria.
Quali documenti servono?
- Copia autentica del vecchio Atto di mutuo e copia.
- Nota di iscrizione ipotecaria.
- Ammontare del debito residuo calcolato al giorno in cui avviene la surroga.
- Fotocopia Carta d’Identità e Tessera Sanitaria di tutti gli intestatari del mutuo e di eventuali garanti.
- In caso di mutuo relativo ad immobile pervenuto per successione, è necessaria la copia della dichiarazione degli eredi.
- Certificato di Stato Civile e Atto di Matrimonio.
- Documentazione Catastale.
Sono previsti costi per la surroga?
No, i costi per trasferire l’iscrizione ipotecaria con atto notarile e le spese di perizia sono a carico della nuova banca.
L’unico costo per il cliente è costituito dalla tassa per l’annotazione della surroga nei registri immobiliari, pari a 35,00 euro.
Quali sono i vantaggi e quando conviene?
I vantaggi sono:
- trasferimento del mutuo senza costi;
- nessuna spesa per istruttoria, perizia e rogito notarile;
- spread e/o Tasso inferiore rispetto al mutuo originario.
Conviene sempre se le condizioni contrattuali, gli spread e i tassi di interesse praticati dalla nuova banca, sono inferiori rispetto a quelli della banca originaria.
Quante volte si può fare la surroga del mutuo?
La normativa non prevede alcun limite.
È comunque utile ricordare che i costi di perizia, trasferimento e del nuovo rogito notarile sono tutti a carico della nuova banca.
Nel caso in cui, dopo qualche mese, il mutuo sia trasferito ad un altro istituto con una nuova surroga, la banca potrebbe subire delle perdite.
